Estimation maison rue de l’orme sec L’Haÿ-les-Roses 94240
Vous habitez rue de l’Orme Sec à L’Haÿ-les-Roses ou vous envisagez d’y acheter une maison ? Vous vous demandez combien vaut réellement un bien dans ce secteur en 2026 ? Vous n’êtes pas seul. Dans un marché immobilier francilien en pleine reprise, cette rue attire de plus en plus d’acheteurs et de vendeurs en quête de clarté sur les prix. Et pour cause : entre la proximité du métro ligne 14, les maisons familiales avec jardin et la tension immobilière en Île-de-France, chaque mètre carré compte.
Pourquoi l’estimation rue de l’Orme Sec est stratégique en 2026
Rue calme, résidentielle, à deux pas du quartier Jardin Parisien, la rue de l’Orme Sec coche toutes les cases d’un secteur recherché. En 2026, les prix des maisons anciennes à L’Haÿ-les-Roses ont progressé de +3,1% en moyenne, selon le baromètre LPI 2025. Cette hausse s’explique par plusieurs facteurs :
- La proximité immédiate du métro ligne 14, à seulement 3 minutes à pied pour certains biens.
- Des terrains spacieux (240 à 786 m²), rares en petite couronne.
- Un cadre de vie familial et verdoyant, très prisé des jeunes couples et familles en quête d’espace.
Résultat : les maisons de 169 à 230 m² se négocient entre 798 000 € et 899 000 €, selon les données de SeLoger.
Prix au m² : ce que disent les comparables
Les dernières ventes dans la rue de l’Orme Sec et ses alentours montrent une fourchette de prix au m² entre 3 909 €/m² pour les grandes surfaces et 4 722 €/m² pour les maisons plus compactes mais bien rénovées. Ces chiffres sont cohérents avec l’estimation du prix au m² à L’Haÿ-les-Roses en 2026.
Tableau comparatif des maisons vendues en 2025-2026
| Surface | Terrain | Prix | Prix/m² |
|---|---|---|---|
| 230 m² | 786 m² | 899 000 € | 3 909 €/m² |
| 169 m² | 240 m² | 798 000 € | 4 722 €/m² |
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Quels facteurs influencent le prix rue de l’Orme Sec ?
Chaque maison est unique, mais certains éléments reviennent systématiquement dans les estimations :
- La proximité du métro ligne 14 : un atout majeur qui peut faire grimper le prix de 5 à 10%.
- L’état général du bien : une maison rénovée avec cuisine ouverte et double vitrage se vendra bien plus vite.
- La taille du terrain : plus il est grand, plus la valeur perçue augmente, surtout avec un jardin bien entretenu.
Pour aller plus loin, consultez notre page dédiée au prix immobilier à L’Haÿ-les-Roses.
Évolution du marché immobilier local
Après un creux en 2024, les transactions repartent à la hausse depuis février 2026. Le marché est dynamique, mais les acheteurs restent prudents. Cela signifie que vendre au bon prix est plus crucial que jamais. Une surestimation peut bloquer la vente pendant des mois, tandis qu’une sous-évaluation vous fait perdre de l’argent.
Prévisions 2026 : faut-il vendre ou acheter maintenant ?
Selon les experts, les communes périphériques comme L’Haÿ-les-Roses devraient continuer à séduire, avec une hausse potentielle de +9,2% sur les 12 prochains mois. Le moment est donc stratégique, que vous soyez vendeur ou acheteur.
📈 Pour suivre les tendances, consultez le rapport OptimHome sur le marché immobilier en février 2026.
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Estimation maison rue de l’Orme Sec L’Haÿ-les-Roses 94240
En 2025, estimer la valeur d’une maison située rue de l’Orme Sec à L’Haÿ-les-Roses (94240) est devenu un enjeu stratégique pour les propriétaires et les acheteurs. Ce quartier résidentiel, à seulement 10 km du centre de Paris, séduit par son calme, sa proximité avec le bois de Vincennes et ses accès rapides via le RER C. Grâce à des données actualisées provenant de MeilleursAgents, Seloger, l’INSEE et des forums spécialisés, ce guide complet vous aide à comprendre tous les aspects de l’estimation immobilière dans ce secteur très recherché.
FAQ : questions fréquentes sur l’estimation maison rue de l’Orme Sec 94240
Les internautes posent souvent les mêmes questions sur les forums comme Reddit, Quora ou ForumConstruire. Voici les réponses les plus précises et à jour :
Quelle est la valeur moyenne d’une maison rue de l’Orme Sec ? Environ 5 800 €/m² en 2025, soit 580 000 € pour une maison de 100 m². Ce chiffre est en hausse de 4,2 % par rapport à 2024 (source : MeilleursAgents Q1 2025).
Combien de temps faut-il pour obtenir une estimation fiable ? 48 heures avec un agent local utilisant l’IA, et environ une semaine pour une expertise notariée complète.
Le diagnostic énergétique est-il obligatoire ? Oui, depuis 2024, le DPE est requis. Un mauvais classement (E ou inférieur) peut réduire la valeur de 10 à 15 %.
Les travaux récents influencent-ils le prix ? Absolument. Une rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur) peut augmenter la valeur de 5 à 10 %.
Problèmes courants et solutions concrètes
Estimer une maison dans cette rue n’est pas toujours simple. Voici les pièges les plus fréquents et comment les éviter.
Problème 1 : surestimation due à l’âge des biens
La majorité des maisons rue de l’Orme Sec datent des années 1930 à 1960. Leur charme est indéniable, mais leur vétusté peut fausser l’estimation.
Solution : Utilisez l’outil DVF (Demande de Valeurs Foncières) pour comparer avec 50 ventes récentes. Exemple : une toiture de plus de 30 ans peut justifier une décote de 8 % (source : Reddit u/ValdeMarne2025).
Problème 2 : fluctuations du marché local
En 2025, le marché a connu une légère baisse de 2 % à cause de la hausse des taux d’intérêt à 3,8 %.
Solution : Comparez avec au moins trois annonces similaires sur Leboncoin ou SeLoger. Faites appel à un expert de la CCI Val-de-Marne pour une estimation grid-value avec une précision de ±5 %.
Problème 3 : manque de comparables récents
La rue est calme, donc peu de ventes récentes sont disponibles.
Solution : Étendez votre recherche à un rayon de 500 mètres (rues voisines comme la rue des Prés) et appliquez un coefficient parcellaire. Un terrain de 400 m² peut ajouter jusqu’à 15 % à la valeur (source : FNAIM 2025).
Comparatifs et analyses : « Quel est le meilleur… »
Voici un tableau comparatif des méthodes d’estimation les plus utilisées :
| Critère | MeilleursAgents (gratuit, IA) | Agent IA local (Mevo/ImmoPop) | Notaire/Expert certifié (CI) | Expertise Géomètre (pour gros biens) |
|---|---|---|---|---|
| Précision | ±10 % | ±7 % | ±5 % | ±3 % |
| Coût | 0 € | 99-199 € | 300-600 € | 800-1 500 € |
| Délai | Instantané | 24-48h | 5-10 jours | 2 semaines |
| Idéal pour rue de l’Orme Sec | Première estimation rapide | Vente rapide | Litige ou succession | Biens atypiques |
Verdict : L’agent IA local offre le meilleur rapport qualité/prix dans 80 % des cas (source : Quora 2025).
Études de cas et retours d’expérience réels
Rien de tel que des exemples concrets pour comprendre les enjeux.
Cas 1 : estimation trop optimiste
Un propriétaire estime sa maison de 90 m² à 480 000 € via IA. L’expertise notariée révèle une infiltration → prix final : 440 000 €. Leçon : toujours faire un diagnostic pré-vente.
Cas 2 : rénovation rentable
Un couple achète une maison rénovée de 110 m² à 620 000 €. Grâce à un DPE B et des panneaux solaires, la valeur grimpe de 12 % en un an. Coût des travaux : 25 000 €.
Cas 3 : succession sous-évaluée
Estimation initiale à 550 000 € pour une maison héritée. Après analyse DVF et expertise, la valeur réelle est de 610 000 €. Gain : 60 000 € et optimisation fiscale.
Chiffres, statistiques et données actualisées 2025
Voici les données les plus récentes pour affiner votre estimation :
- Prix moyen au m² à L’Haÿ-les-Roses : 5 600 € pour les maisons, 6 200 € pour les appartements (source : MeilleursAgents, février 2025).
- Rue de l’Orme Sec : +3 % de premium grâce au calme et aux écoles.
- Évolution des prix : +4,5 % entre 2023 et 2025 (source : INSEE Val-de-Marne).
- Prévision 2026 : +2 % si les taux restent sous 3,5 %.
- Transactions DVF 2025 : 95 m² vendu à 552 000 € ; 130 m² à 740 000 €.
- Taux d’occupation : 92 % (FNAIM 2025).
- Délai moyen de vente : 68 jours.
- Impact DPE : Classe C ou mieux = +8 % de valeur (loi climat 2024).
Avis d’experts et citations
Les professionnels du secteur confirment ces tendances :
Pierre Casanova (FNAIM Val-de-Marne) : « Rue de l’Orme Sec profite de la ‘ceinture verte’ parisienne ; estimez via hybride IA+local pour capter +5 % sur rénovation énergétique. »
Notaires de France (Q1 2025) : « Marché stable malgré l’inflation ; attention au coefficient foncier, souvent négligé. »
Blog Immoprêt : « Rue de l’Orme Sec = +10 % par rapport au sud de la ville grâce au RER. Évitez les auto-estimations sans DVF. »
Réponses aux questions clés
Pourquoi estimer en 2025 ? Le marché est instable (taux à 3,8 %, loi ZAN). Une bonne estimation peut améliorer la négociation de 15 % (source : FNAIM).
Avantages et inconvénients : Estimation IA+local = rapide, précise, économique. Mais attention aux biais algorithmiques et à la sous-évaluation des rénovations.
Combien ça coûte ? De 0 € (outils en ligne) à 1 000 € (expertise complète). Moyenne : 250 € pour un professionnel fiable.
Différence avec Paris 13e : Une maison ici coûte 20 % de plus au m² qu’un appartement, mais reste 15 % moins chère que Paris intra-muros.
Erreurs à éviter : Ignorer le DPE, se baser sur une seule source, utiliser des données obsolètes (ex : bulle de 2022).
Est-ce que ça vaut le coup ? Oui, si vous passez par un pro : ROI estimé à 8/10. Non, si vous faites tout vous-même sans outils fiables.
Commencez par DVF.gouv.fr puis validez avec un agent local certifié.
Contexte local à Roses
Quartiers & micro-marchés
Roses, avec ses quartiers variés, offre un marché distinct en fonction de l’emplacement. Par exemple, le quartier de Santa Margarita est renommé pour ses appartements avec amarre, à un prix oscillant entre 3 200 et 4 500 €/m², alors que Mas Fumats est connu pour ses maisons coûtant entre 2 800 et 3 500 €/m². Ces différences mettent en avant la diversité des offres selon les quartiers de Roses. (Source : Voguimmo)
Prix/loyers & tendances (2025-2026)
Le marché immobilier à Roses a vu une augmentation significative des prix, notamment due à la demande soutenue par les acheteurs français. Les prix des logements existants en Espagne ont enregistré une hausse de 12,8 % sur un an en 2025, une tendance qui s’étend également à la Costa Brava, Roses incluse. Avec des fluctuations prévues pour 2026, le marché continue d’attirer les investisseurs et propriétaires potentiels. (Sources : Coldwell Banker, Idealista)